Viele Immobilienbesitzer kommen irgendwann in eine Situation, in der es wichtig ist, den Wert eines Wohnobjekts genau zu kennen, z.B. bei Verkauf oder Kauf, im Erb- oder Scheidungsfall. Aber auch als Investor sollten Sie den Wert einer Immobilie ermitteln können, um Entscheidungen zu treffen. In diesem Artikel werden Ihnen drei verschiedene Methoden für Ihre Immobilienbewertung vorgestellt.

 

Welche Faktoren sind für die Immobilienbewertung ausschlaggebend?

Zahlreiche Eigenschaften und Merkmale einer Immobilie können deren Wert beeinflussen. Die wichtigsten Faktoren sind unter anderem:

  • der Zustand: Handelt es sich um einen Alt- oder Neubau? Gibt es gegebenenfalls anfallende Kosten für die Renovierung? Wie viel müssen Sie als potentieller Käufer investieren?
  • die Ausstattung: Wie sind die Böden, Fenster und mögliche Einbauten (z.B. Küche) einzustufen? Handelt es sich um eine gehobene Ausstattung?
  • die Lage: In welcher Region liegt das Objekt? In einer eher ländlichen Gegend oder in einer Metropole? Und innerhalb dieser Stadt in welchem Wohnviertel?

 

Sarego_Immobilienbewertung_Lage

 

Welche Methoden zur Wertbestimmung gibt es?

Es gibt verschiedene Methoden, die zur Immobilienbewertung angewandt werden können. Grundsätzlich kann zwischen drei Wertermittlungsverfahren unterschieden werden:

    • Vergleichswertverfahren
    • Sachwertverfahren
    • Ertragswertverfahren (bei gewerblichen und vermieteten Immobilien)

 

 

 

Das Vergleichswertverfahren

Im Zentrum dieser Methode steht die Frage: Wie viel kostet eine vergleichbare Immobilie auf dem Markt? Das Vergleichswertverfahren wird besonders bei unbebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern herangezogen. Als Vergleichswert dienen dabei folgende Faktoren von in der Regel mindestens fünf vergleichbaren Objekte: Lage, Bausubstanz, Ausstattung und Größe. Um eine grobe Einschätzung des Wertes Ihrer eigenen Immobilie zu erhalten, können Sie Onlineplattformen wie z.B. Immobilienscout24 befragen.

 

Sarego_ Immobilienbewertung _Vergleichswertverfahren

 

Das Sachwertverfahren

Diese Form der Immobilienbewertung wird bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sowie bebauten Feriengrundstücken angewandt. Das Sachwertverfahren basiert auf drei Komponenten:

  1. Dem Bodenrichtwert (= Wert des Grundstücks): Dieser wird anhand der erzielten Verkaufspreise in der jeweiligen Lage ermittelt.   
  2.  Die Altersminderung: Nachdem der Wert der Herstellungskosten der baulichen Anlage ermittelt wurde, ziehen Sie die Alterswertminderung ab. In der Regel nimmt der Gesetzgeber eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Dadurch ergibt sich jährlich eine lineare Wertminderung von 1.25%. 
  3. Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen (= Wert des Hauses oder der Wohnung): Dieser wird aufgrund der Art, wie das Haus ausgebaut wurde und der Qualität der einzelnen Bauteile (wie z.B. Außenwände, Fenster, Heizung) festgesetzt.
  4. Die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen: Hierzu zählen beispielsweise Wege oder Garagen auf dem Grundstück.

 

Sarego_ Immobilienbewertung _Sachwertverfahren

 

Der Vorteil des Sachwertverfahrens liegt darin, dass es anhand von objektiven Kriterien eine Immobilienbewertung möglich macht. Andererseits berücksichtigt dieses die aktuelle Marktsituation  nicht und oftmals müssen Sie auf eine mangelnde Datenbasis bei bestimmten Haustypen (z.B. Passivhaus) zurückgreifen.

 

 

 

Das Ertragswertverfahren

Diese Methode zur Immobilienbewertung ist besonders für Investoren interessant. Angewandt wird das Ertragswertverfahren überwiegend auf vermietete Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Büros und Geschäftshäuser. Im Gegensatz zu den anderen Verfahren steht hier nicht der Sachwert des Objekts im Mittelpunkt, sondern sein möglicher Ertrag. Fünf Faktoren sind ausschlaggebend:

    1. Bodenwert: Ähnlich dem Sachwertverfahren ist dieser entscheidend.       
         
    2. Liegenschaftszinssatz: Dies ist der Prozentsatz, mit dem Immobilienvermögen marktüblich verzinst wird. Bei Ertragswertverfahren wird nur der Bodenwert verzinst, da es bei Gebäuden zur Abnutzung und dadurch zur Wertminderung  kommt. Der Grundstückswert bleibt dagegen erhalten. 
                                                        
    3. Einnahmen und Unterhaltskosten:
      1. Einnahmen: Hierfür kann die marktübliche Miete herangezogen werden.
      2. Unterhaltungskosten: z.B. Verwaltung und Instandhaltung.               
                                          
    4. Vervielfältiger: Dieser Begriff bezeichnet den Faktor, der genutzt wird, um den Ertragswert eines Objekts ohne den Bodenwert zu errechnen. Die Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer ist:
                                                                                               V = (qn-1) / (qn * i)           
                                                                                            Dabei steht V für Vervielfältiger, i ist der Liegenschaftszins, q ist i + 1 und n ist die Restnutzungsdauer.  
         
    5. Die baulichen Umstände: Damit ist der Zustand des Gebäudes gemeint. Ist dieses saniert oder renoviert? Wie gepflegt ist das Objekt? Die Bewertung liegt dabei in den Händen des Gutachters, dessen Kompetenz Sie vertrauen sollten.

 

Sarego_ Immobilienbewertung _Ertragswertverfahren

 

Der Vorteil des Ertragswertverfahrens liegt darin, dass es sehr praxisnah ist. Allerdings ist es auch stark abhängig vom Liegenschaftszins. Zudem sollten Sie bedenken, dass es in Regionen mit hohen Mieten vorkommen kann, dass der errechnete Ertragswert unter dem tatsächlichen (= aktuellen) liegt, da diese Methode die Vergangenheit abbildet.

 

Immobilienbewertung im Crowdinvesting

Die Immobilienbewertung ist auf einem wachsenden Markt, der von unterschiedlichen Faktoren abhängig ist, unabdingbar. Egal, ob zur Einschätzung privaten Eigentums oder vor der Investition in ein vielversprechendes Projekt. Wenn Sie sich für Crowdinvesting entscheiden, dann wird Ihnen die Recherche dieser wichtigen Informationen gleich mitgeliefert. Machen Sie sich selbst ein Bild von den transparenten Hintergrundinformationen zu unseren Immobilien, z.B. in der Herzgasse 63, in Wien.

 

 

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