Wie Sie die Risiken eines Immobilienprojekts richtig einschätzen

Immobilien gelten angesichts dauerhaft niedriger Zinsen an den Kapitalmärkten als attraktive Geldanlage. Bis vor wenigen Jahren waren Immobilienprojekte vorrangig institutionellen Investoren wie Banken oder Versicherungen vorbehalten. Durch ein hohes Investitionsvolumen erzielten sie bei einem akzeptablen Risiko Renditen in einer Größenordnung, die für Kleinanleger schlicht unrealistisch sind. Dank neuer Finanzierungsformen haben heute auch private Anleger mit überschaubaren Investitionssummen Zugang zu Immobilienprojekten mit gehobenen Renditeaussichten. Das Crowdinvesting stößt bei Kleinanlegern zunehmend auf Interesse, denn es ermöglicht den Zugriff auf Immobilienprojekte, die bisher nur für institutionelle Investoren in Frage kamen.

Bevor Sie sich für eine solche Geldanlage entscheiden, sollten Sie allerdings die Gefahren und Nachteile kennen und diese fundiert beurteilen können. Dieser Blogpost hilft Ihnen, die spezifischen Risiken bei Immobilienneubauten, bei Sanierungen und Renovierungen besser einzuschätzen. Er zeigt Ihnen Strategien auf, diese zu reduzieren, um eine durchdachte Entscheidung für Ihre Investition zu treffen.

http://www.architekturzeitung.com/unternehmen/unternehmensnachrichten/2624-immobilien-als-investitionsobjekt-und-die-moeglichkeiten-des-crowdinvesting.html

http://www.crowdsourcingblog.de/blog/2017/02/26/crowdinvesting-wenn-kleinanleger-in-immobilien-investieren/

 

Die Risiken eines Neubau-Immobilien-Projekts als Anleger im Crowdinvesting richtig einschätzen

 

Genehmigungen, Baumängel und Bürokratie: Die Risiken bei Neubauten

Allein im Jahr 2017 fehlen in Deutschland rund 75.000 Neubauten. Private und institutionelle Investoren haben nach der Einschätzung von Immobilienexperten einen Bedarf in einer Größenordnung von etwa 400.000 Neubauprojekten. Betrachtet man die Zahl der Genehmigungen, erscheint eine Umsetzung von maximal 325.000 Vorhaben realistisch. Die Ursachen für den Mangel an neuen Bauprojekten sind vielfältig. Sie resultieren aus dem gesamten Planungs-, Genehmigungs- und Bauprozess.

Unwägbarkeiten des Grundstücks

Schon der Ausweis von Grundstücken für Neubauten entwickelt sich in vielen Gemeinden zur Herausforderung. Die Erstellung von Bodengutachten ist teuer und langwierig. Zeigen sich bei der Prüfung von Grund und Boden Verunreinigungen, muss das kontaminierte Gelände in der Regel unter erheblichen Kosten abgetragen und aufgefüllt werden. Bei schwerwiegenden Verschmutzungen ist ein vorgesehenes Baugelände unter Umständen gar nicht verwertbar.

Baugenehmigung vorhanden oder in Aussicht?

In der frühen Phase der Bauplanung und Genehmigung besteht die Gefahr fehlender Dokumente für die Baugenehmigung. Sofern nicht alle von der Baubehörde eingeforderten Unterlagen für die Baugenehmigung verfügbar sind oder kurzfristig bereitgestellt werden können, riskiert der Bauträger eine Verlängerung des Genehmigungsprozesses und eine kostenintensive Projektverzögerung.

 

Steht die Finanzierung?

Auch eine erforderliche Finanzierung birgt erhebliche Risiken für den pünktlichen Baubeginn. Vor allem Banken als die traditionellen Investoren nehmen eine sehr konservative Beurteilung von Bauprojekten vor. Der geplante Neubau muss werthaltig genug sein, um ein Darlehen zur Finanzierung abzusichern. Darüber hinaus fordern die Kreditgeber von Bauträgern und Käufern eine angemessene Summe an Eigenkapital und eine solide persönliche Bonität, um die Gefahr von Kreditausfällen während der langen Phase der Darlehenstilgung von Anfang an zu minimieren. Ist diese Kreditwürdigkeit nicht gegeben oder kann das Eigenkapital nicht eingebracht werden, lehnt eine Bank die Bewilligung eines Darlehens ab.

Risiken der Bauphase

Ist ein pünktlicher Baubeginn sichergestellt, sind in der eigentlichen Bauphase weitere Risiken zu berücksichtigen. Lange und kalte Winter können ebenso wie Phasen mit längeren oder starken Regenfällen zu einer Verlängerung der geplanten Bauzeit führen. Fallen während der Erstellung des Rohbaus und beim Innenausbau des Objekts bereits Baumängel auf, sind diese unverzüglich zu beheben. Mehrkosten und Verzögerungen sind dadurch allerdings meist unvermeidbar.

Abschluss und Verkauf

Auch der profitable Verkauf des fertigen Neubaus ist eine Gefahr, die der Bauträger schon vor dem Beginn des Bauprojekts in Erwägung ziehen sollte. Lässt der örtliche Immobilienmarkt den Verkauf zum kalkulierten Preis nicht zu, entsteht für den Bauträger unter Umständen ein erheblicher finanzieller Verlust. Der Standort der Immobilie und die infrastrukturelle Anbindung können weitere Ursachen für einen Verkauf unter Wert sein.

 

Die Risiken eines Sanierungs-Immobilien-Projekts und des Denkmalschutzes richtig einschätzen

 

Denkmalschutz und verdeckte Mängel: Die Risiken bei Sanierungs- und Renovierungsprojekten

Bei Sanierungs- und Renovierungsvorhaben drohen andere Gefahren als bei einem Neubau.

Sanierung von Immobilien

Zu einer Sanierung gehören im Bauwesen die Wiederherstellung oder die Modernisierung einer Immobilie, um vorhandene Mängel zu entfernen. Auch eine Erhöhung des Wohnstandards kann das Ziel einer Sanierung sein. Typische Sanierungsmaßnahmen sind der Austausch eines alten Dachs oder undichter Fenster gegen neue Dachziegel und Fenster mit Zwei- oder Dreifachverglasung. Auch der Wechsel von zweiadrigen Elektrokabel auf eine dreiadrige Verkabelung zählt zu den Sanierungsmaßnahmen. Ist ein feuchter Keller trockenzulegen, spricht man von einer Kellersanierung.

Renovierung von Immobilien

Eine Renovierung steht dagegen an, wenn eine Instandsetzung des Außenbereichs oder der Innenräume erforderlich ist. Durch den üblichen Gebrauch einer Immobilie entsteht eine Abnutzung. Diese kann im Lauf der Zeit zu Schäden führen. Bei einer Renovierung wird der ursprüngliche Zustand hergestellt, die Gebrauchsspuren werden beseitigt. Maler- und Tapezierarbeiten oder die Verlegung von neuen Bodenbelägen sind Arbeiten, die im Rahmen einer Renovierung regelmäßig anstehen.

http://www.lokalkompass.de/langenfeld/ratgeber/was-ist-renovierung-modernisierung-oder-sanierung-d329154.html

Besonderheiten der Sanierung

Eine Sanierung ist bei Immobilienprojekten häufig erforderlich, wenn es sich um ein Denkmalobjekt handelt. Für die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie mit anschließender Vermietung kommen attraktive Steuersparmodelle zur Anwendung. Sie sind vor allem für Anleger mit sehr guter Bonität und mit einem gehobenen Einkommen mit entsprechender Steuerlast interessant.

Wenn eine Investition in Denkmalimmobilien für Sie in Frage kommt, sollten Sie die spezifischen Risiken kennen. Um den Denkmalcharakter solcher Objekte zu erhalten, gelten besonders hohe Anforderungen der Baubehörde an An- und Einbauten und an den Wärmeschutz. Sie dürfen nur sehr behutsam vorgenommen werden und das ursprüngliche Aussehen der Denkmalimmobilie nicht nennenswert verändern. Der Bauherr ist gehalten, sich nach diesen Auflagen zu richten und diese bei der Sanierung einzuhalten. Auch in verdeckten Mängeln liegt eine nicht zu unterschätzende Gefahr bei Sanierungsobjekten. Wenn zu Beginn der Sanierungsmaßnahme bisher unbekannte Mängel auftauchen und fachgerecht beseitigt werden müssen, kann dies zu erheblichen Mehrkosten und zu einer Zeitverzögerung des gesamten Bauprojekts führen.

http://www.wohnung-jetzt.de/service/immobilien_kapitalanlage/kapitalanlage-immobilie.php

Besonderheiten der Renovierung

Bei einer Renovierung sind die Risiken sicher überschaubarer. Dennoch besteht auch hier die Gefahr, bisher unbekannte Mängel zu entdecken, wenn man erst einmal mit der Renovierung beginnt. Sie zu beheben, kann den geplanten Kosten- und Zeitrahmen sprengen, selbst wenn die ursprüngliche Kalkulation durch einen versierten Fachmann erstellt wurde.

 

Risiko minimal bei Immobilien-Investitionen mit der Immobilien-Crowdinvesting-Plattform von Sarego

Mathawee Songpracone – bimxd / 123RF

 

Risiko minimieren

Grundsätzlich gilt bei nahezu allen Geldanlagen der Zusammenhang: Ein höheres Risiko führt zu einer höheren Rendite. Sind Sie als Investor also an einer attraktiven Rendite interessiert, müssten Sie im Gegenzug ein gewisses Wertschwankungs- und Verlustrisiko in Kauf nehmen. Das Unternehmen Sarego hat sich so aufgestellt, dass das Gesamtrisiko einer Investition in Immobilien dennoch überschaubar bleibt.

Sarego arbeitet nur mit den besten Partnern

Dies gelingt zum einen, weil Sarego zur Verringerung des Anlagerisikos ausschließlich mit Partnern zusammenarbeitet, die seit vielen Jahren am Markt etabliert sind und die sich durch ein Höchstmaß an Erfahrung auszeichnen. Die Experten von Sarego sind zum anderen tief in den gesamten Prozess eingebunden und verfolgen jeden einzelnen Schritt mit großer Aufmerksamkeit und Sorgfalt. So bleiben alle Risiken von Anfang bis Ende kontrollierbar und berechenbar.

Höchste Transparenz

Darüber hinaus unterstützt Sarego ambitionierte Privatinvestoren durch genaue Informationen zur Art und zur Lage der Immobilien, um so für ein Höchstmaß an Transparenz zu sorgen. So lassen sich mögliche Risiken frühzeitig erkennen und optimal bewerten, damit Sie als Kleinanleger von Anfang an ein gutes Gefühl bei Ihrer Schwarmfinanzierung haben.

Fazit

Auch als Privatinvestor mit hohen Ambitionen müssen Sie Ihr Geld nicht risikoreich anlegen. Für die ideale Wahl Ihres Immobilienprojektes sollten Sie die potenziellen Risiken kennen und fundiert bewerten. Erfahren Sie im Gespräch, wie Sie Ihr Finanzportfolio aktiv gestalten können und wie Sie mit einer Immobilie als Beimischung in Ihrer Vermögensstruktur bei hoher Sicherheit optimale Renditen erzielen.

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