Immobilienprojektmanagement: Ökonomische Aspekte stehen im Fokus

Der Erfolg eines Immobilienprojekts ist von unterschiedlichsten Faktoren abhängig. In der Regel kommt der Wirtschaftlichkeit eine große Bedeutung zu. Kosten und Nutzen müssen in einem ausgewogenen Verhältnis stehen. Sie sind in der Projektlaufzeit fortlaufend zu kontrollieren. Natürlich gilt der grundlegende Mechanismus von Angebot und Nachfrage auch für den Immobilienmarkt. Eine steigende Nachfrage treibt die Preise in die Höhe. Bleibt die Nachfrage aus, ist mit sinkenden Preisen zu rechnen. Ein effizientes Immobilienprojektmanagement sollte darauf ausgerichtet sein, Kosten und Erträge kontinuierlich gegenüberzustellen und zu überwachen. Darüber hinaus sind Maßnahmen zur Steuerung zu ergreifen, wenn die Kosten aus dem Ruder zu laufen drohen. In diesem Post werden die wichtigsten Faktoren vorgestellt, die die Wirtschaftlichkeit eines Immobilienprojekts beeinflussen.

 

Immobilien - Crowdinvesting - Projektmanagement und Wirtschaftlichkeits-Analyse - 1

Diese Kostenfaktoren spielen eine Rolle

Damit die Wirtschaftlichkeit eines Immobilienprojekts nicht in Gefahr gerät, sollte das Projektkonzept mit dem Bebauungsplan unbedingt zu den Marktkonditionen passen. Weichen Konzept oder Bebauungsplan zu sehr von den lokalen Gegebenheiten des Immobilienmarktes ab, droht eine Explosion der geschätzten Kosten. Die kalkulierten Erträge sind dann unter Umständen nicht zu realisieren. Bei der Kostenkalkulation sind harte und weiche Kostenfaktoren zu unterscheiden. Beide müssen von Beginn der Immobilien-Projektentwicklung an sorgfältig überwacht und gesteuert werden.

Harte Kostenfaktoren sind direkte Kosten

Zu den typischen harten Kosten eines Immobilienprojekts gehören …

  • die Auslagen für den Bau,
  • für das Grundstück,
  • für die Freiflächenplanung,
  • die Rücklagen für nicht-vorhersehbare Ereignisse und
  • die eigentliche Geschäftstätigkeit des Betreibers.

Diese Kostenfaktoren sind dem Bauprojekt direkt zurechenbar.

 

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Baukosten

Die Höhe der Baukosten ist von den individuellen Entscheidungen des Projektträgers abhängig. Ein Einfamilienhaus ohne Unterkellerung kostet weniger als ein Mehrfamilienhaus mit voll ausgebautem Kellergeschoss. Entscheidet sich der Projektträger für den Einbau von Kunststofffenstern mit Zweifachverglasung, kostet das weniger als Aluminiumfenster mit Dreifachglas. Eine herkömmliche Gasheizung ist günstiger als eine mit Solarstrom oder Erdwärme betriebene Heizanlage. Beim Innenausbau der Immobilie hat der Projektträger freie Hand. Es muss allerdings berücksichtigt werden, dass ein funktionales Tageslichtbad mit Dusche und Doppelwaschbecken preiswerter ist als eine Luxusoase mit Whirlpool und Sauna.

Grundstückskosten

Die Grundstückskosten sind vorrangig durch den örtlichen Markt bestimmt. Der Quadratmeterpreis für Grund und Boden außerhalb der Ballungsgebiete ist erheblich niedriger als in den Innenstädten.

 

Immobilien - Crowdinvesting - Projektmanagement und Wirtschaftlichkeits-Analyse - Grundstückskosten und Freiflächenplanung

 

Kosten für die Freiflächenplanung

Sollen die Kosten für die Freiflächenplanung beeinflusst werden, muss die Größe der Fläche berücksichtigt werden. Einfache Stellplätze sind beispielsweise günstiger zu realisieren als eine weitläufige Gartenanlage mit mehreren Garagen.

Rücklagen

Weitere elementar wichtige direkte Kosten sind die zu bildenden Rücklagen für unerwartete Vorkommnisse. Hier sollte nicht zu knapp kalkuliert werden. Bauexperten gehen von fünf bis zehn Prozent der Gesamtkosten bei einem Neubau aus. Bei Umbauten rechnen sie im Durchschnitt mit zehn bis 20 Prozent der geplanten Projektkosten.

Geschäftsbetriebs-Kosten

Die Auslagen für die eigentliche Geschäftstätigkeit des Immobilienbetreibers sind ebenfalls dem Projekt direkt zuzurechnen. Dazu gehören die Personal- und Managementkosten, die Kosten für die Versorgungsunternehmen und die Sicherheitskosten. Für die Bauentwicklungsgesellschaft ergeben sich nur bedingt Möglichkeiten, auf diese Positionen Einfluss zu nehmen.

 

Immobilien - Crowdinvesting - Projektmanagement und Wirtschaftlichkeits-Analyse - Architektur- und Betriebs-Kosten

 

Weiche Kosten fallen in der Vorbereitung an

Unter den weichen oder indirekten Kostenfaktoren versteht man Auslagen, die vorab in der Planungsphase entstehen. Typisch sind …

  • Architektur- und Designkosten,
  • Inspektionskosten,
  • Kosten für die Erstellung von Grundstücksgutachten aller Art,
  • Projektmanagementkosten,
  • Transaktionskosten für das gesamte Rechnungswesen,
  • Versicherungskosten,
  • Steuern und
  • Kosten für die Vermarktung des Objekts.

Architektur- und Designkosten

Lange bevor der Bau einer Immobilie ansteht, nehmen Architekten und Designer ihre Arbeit auf. Sie entwerfen das Objekt nach den Wünschen des Immobilienentwicklungsunternehmens. Der Architekt fertigt Unterlagen für die Vorlage der Baugenehmigung bei der Baubehörde an.

 

Immobilien - Crowdinvesting - Projektmanagement und Wirtschaftlichkeits-Analyse - Architektur- Gutachter- und Projektmanegement-Kosten

 

Inspektions- und Gutachterkosten

Nicht selten müssen in einer frühen Phase der Immobilien-Projektentwicklung Inspektionen durchgeführt oder Gutachten erstellt werden, um die Bebaubarkeit des Grundstücks zweifelsfrei zu belegen. Umwelt-, Verkehrs- oder geotechnische Studien sind vor allem bei großen Immobilienprojekten in bisher unbebauten Gebieten erforderlich, wenn die ökologische Unbedenklichkeit nachzuweisen ist.

 

 

Projektmanagementkosten

Damit der Bau innerhalb des geplanten Zeit- und Kostenrahmens abläuft, ist bei Großprojekten ein professionelles Projektmanagement unerlässlich. Die Kosten dafür sind als indirekte Faktoren zu berücksichtigen.

Rechnungswesen, Versicherung, Steuern und Vermarktung

Auch Transaktionskosten für das Rechnungswesen, Versicherungskosten für die Absicherung des Baus in der Planungs- und Ausführungsphase, die Grunderwerbssteuer für den Kauf des Grundstücks und die Kosten für die Vermarktung des fertigen Objekts bis zum Verkauf oder zur Vermietung sind Auslagen, die im Rahmen einer vollständigen Kostenkalkulation anzusetzen sind.

 

Immobilien - Crowdinvesting - Projektmanagement und Wirtschaftlichkeits-Analyse - Erfolgsfaktoren analysieren

Diese Ertragsfaktoren sind zu analysieren

Um ein umfassendes Bild zur realistischen Immobilien-Projektentwicklung zu erhalten, müssen Kosten und Erträge gegenübergestellt werden.

Die wichtigsten Ertragsfaktoren sind …

  1. durch den Standort,
  2. durch die Umgebung und
  3. durch das allgemeine Niveau von Angebot und Nachfrage

gekennzeichnet.

 

Standort

Der Standort hat maßgeblichen Einfluss auf die Ertragslage. In einem Ballungsgebiet oder im Umland der großen Metropolen sind für die Vermietung und den Verkauf von Immobilien höhere Preise zu erzielen als auf dem Land.

Immobilien - Crowdinvesting - Projektmanagement und Wirtschaftlichkeits-Analyse - Standort und Lage

 

Umgebung

Das Wohnviertel und die lokale Infrastruktur müssen bei der Kalkulation der Erträge ebenfalls berücksichtigt werden. Wird das Objekt in einer 1A-Lage mit bester Anbindung an das örtliche Straßen- und Schienennetz errichtet, ist Wohnraum zur Miete und zum Kauf teurer als in ruhigen und idyllischen Gegenden mit langen Anfahrwegen zur nächsten Großstadt.

Angebot und Nachfrage

Angebot und Nachfrage bestimmen die realisierbaren Immobilienerträge ebenfalls ganz erheblich. Der Investor wird die Anzahl der geplanten Wohneinheiten bei einem gehobenen Preisniveau für Wohnraum vermutlich erhöhen. Er muss bei der Kalkulation der Erträge für einen Neubau den möglichen Zugang zu Grundstücken, Arbeit und Einkommen vor Ort berücksichtigen. Die langfristigen Erwartungen der Marktteilnehmer bezüglich der Entwicklung der Miet- und Kaufpreise spielen ebenfalls eine Rolle. Nicht zu vernachlässigen sind auch die lokalen wirtschaftlichen Gegebenheiten. Sie haben einen maßgeblichen Einfluss auf das Risiko, das jede Investition in den örtlichen Immobilienmarkt mit sich bringt.

Bei der Einschätzung der Nachfrage für sein Immobilienprojekt wird der Investor die demografische Entwicklung mit der Bevölkerungsgröße und dem erwarteten Wachstum ebenso wie die örtliche Einkommensverteilung berücksichtigen. Ist ein Zuzug von hochqualifizierten Akademikern mit entsprechenden Einkünften zu erwarten, erhöht das die Nachfrage nach Immobilien im Hochpreissegment. Sind Mieten am lokalen Markt sehr hoch, dürfte der Bedarf an Objekten zum Kauf steigen. Auch die Verfügbarkeit von Krediten und das lokale Zinsniveau spielen bei der Nachfragebeurteilung eine Rolle. Niedrige Zinsen erleichtern nicht nur die Immobilienprojektfinanzierung, sondern auch den Erwerb des fertigen Objekts durch Selbstnutzer und Kapitalanleger.

 

Immobilien - Crowdinvesting - Projektmanagement und Wirtschaftlichkeits-Analyse - Fazit Immobilien Projektbewertung

Fazit: Jede Immobilieninvestition ist sorgfältig zu beurteilen

Bevor Sie sich für ein Immobilieninvestment entscheiden, sind die Vor- und Nachteile genau zu beleuchten und gegenüberzustellen. Die Experten von Sarego bewerten die Einflüsse auf den lokalen Immobilienmarkt ebenso sorgfältig wie die Konditionen für die Immobilienprojektfinanzierung, die Profitabilität, die Rendite und die Länge des voraussichtlichen Investments. Fordern Sie hier einen Rückruf an, um sich über aktuelle Immobilienprojekte zu informieren.

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